中古住宅の建物の価値は築年数だけで判断されている

1.お宝物件とは? 中古物件のお宝物件とは、実はとても価値があるのに、格安な価格で売られている物件のことです。その裏側には、日本における住宅市場の価格設定が影響しています。 現在の住宅市場は、中古住宅の建物の価値を適切に判断されていない現状があります。築20年を超えた物件の建物価値はほぼ0円と判断され、土地代の価値しか評価されません。 しかし、実際はきちんとメンテナンスをしていれば、同じ築20年の物件であっても建物の状態はさまざまなのです。 鉄筋コンクリートのマンションも、今までは築25年を超えると、需要がないと決めつけられて、ほとんど取引されていませんでした。 しかし、現在は築25年以上のマ・・・

新築物件の資産価値は買った瞬間に2割も下がる

1.新築期間はほんの一瞬 日本国内で流通する住宅の大半は新築です。しかし、新築である期間はほんの一瞬であることを知っておく必要があります。 新築は人が住んだ瞬間に、その物件は中古物件という評価をされてしまい、そして、その価値は2割ほど下がってしまうのです。 なぜそのような事がおきてしまうかというと、新築物件を販売する際には、広告宣伝費やパンフレット・DMなどの製作費、モデルルームの建設費・運営費、販売会社への手数料といった、さまざまな経費が上乗せされています。それにプラスして利益も計上されます。 このように、実際の資産価値ではない軽費や費用がたくさん上乗せされているのです。そして、新築好きの日・・・

できるだけ安く価格設定したい不動産会社

1.中古住宅の価格の決まり方 中古住宅の価格は不動産会社の経験と勘で決めているのが実情です。 例えば、近隣の物件が○○○○万円で売れたから、こちらの物件はそれより広く駅からも近いからプラス200万円かなという具合です。 売り主は、できるだけ高く物件を売りたいと思っていますが、不動産会社はそうではありません。むしろ、自社で早く買い主を見つけて、双方から手数料をもらいたいと思っていますし、そしてそのために出来るだけ安く価格設定をしたいと思っているのです。 実際は、売り主と不動産会社は、事前にいくらまで値下げに応じるかを相談しておき、買い主の値下げ交渉の際に最終的に下げるというようにして、買い主にお・・・

不動産会社の仲介手数料は上限が決められている

1.不動産会社は、仲介手数料を双方からもらえるほうが得 不動産会社の仲介方法は2通りあります。   ①買い主と売り主の間に1社の不動産会社が入る場合 不動産会社は買い主と売り主の両方から仲介手数料を受け取ることになります。不動産の業界用語では「両手」といわれます。 ②売り主と買い主側のそれぞれに不動産会社がいる場合 不動産会社がもらえる手数料はどちらか一方のみとなり、「片手」といわれます。 当然、不動産会社は「両手」取引をしたいと思います。しかし、不動産会社の仲介手数料は上限が法律で決められています。「物件価格×3%+6万円(別途消費税)」と決められています(4000万以下では計算式・・・

土地の実勢価格は「路線価」から算出する

1.路線価なら調べることができる 土地は、同じ場所にあってもたくさんの価格があります。「公示地価」は国土交通省、「路線価」は国税庁、「固定資産税評価額」は各市町村が公表しています。 公示地価を100とすると、路線価は80、固定資産税評価額は70程度の価格がつけられます。そして、実際に売り買いされる金額は、「公示地価×110%」とされています。 しかし、公示地価は代表的な土地にしかついていませんので、不動産取引をする際には、路線価を参考としています。路線価は市街地一帯の地域の土地をカバーしています。 路線価から実勢価値を割り出す計算式は、「路線価÷80%×110%」となります。路線価は、各地の税・・・

坪単価はあてにならない

1.坪単価や安い理由とは? 住宅の坪単価というのは、1坪(約3.3平方メートル)あたりの価格のことです。購入を考える際に坪単価を気にされる方もいるかと思います。 しかし、坪単価はあくまでも参考にすぎません。同じエリアにある土地であっても、広さ、接道状況、方角、日当たり、地形、周辺環境などによって違ってきますし、物件の価値は大きく変わってくるからです。 坪単価の評価が低い理由として、接している道路の幅が狭かったり、日当たりが悪かったなどがあります。 さらに同じ土地であっても、広さによって坪単価が変わります。広すぎる土地よりも、一般的な適度な広さである土地のほうが買い手がつきやすくなるので、坪単価・・・

中古住宅でも「住宅ローン減税」が受けやすくなった

1.住宅ローン減税の対象拡充 住宅ローン減税とは、住宅取得支援のための制度で、家を買って住宅ローンを組むと、毎年末のローン残高に応じて、一定額の所得税が控除される仕組みです。年収や所得が多い人ほど減税効果の恩恵は大きくなります。 この住宅ローン減税で、中古住宅の購入に有利変更がありました。本来ならば、「木造なら築20年以内・鉄筋コンクリートなら築25年以内の物件」でないと受けることができませんでした。 その中で、一定の耐震基準を満たしていると証明できれば、築年数の経った住宅も減税が受けられるようにはなっていましたが、その耐震基準に達するのは難しく、実際には築年数の浅い物件しか対象となっていませ・・・

中古住宅を個人から買えば「消費税」がかからない

1.消費増税分の負担増を軽減する方法 住宅の購入にあたり、消費税がかかる場合とかからない場合があります。 消費税がかかる場合は、宅建業者(不動産会社)などの課税業者から購入する場合のみです。さらに、建物代にだけ消費税がかかり、土地代にはかかりません。 ようするに、中古住宅を個人から買う場合は、非課税なので消費税はかかりません。中古住宅の個人間での売買であれば、消費税アップは影響をうけません。(手数料を除く) 不動産会社から購入する場合に、建物に消費税がかかってきますが、消費税アップによる負担軽減をする措置として、「住宅ローン減税」の控除額の上限が、2014年4月より、以前の倍の額に引き上げられ・・・

物件価格以外に「諸経費」が200万円ほどかかる

1.諸経費分は用意しておきましょう 住宅を購入する際には、物件価格以外に多くの諸経費がかかります。諸経費とは、税金や手数料などです。 住宅を購入する際に、頭金をいくら用意するかというのがありますが、200万円用意しても、それらはほとんど諸経費で消えてしまいます。 頭金とは別に諸経費としてある程度の金額を用意しておく必要があります。 また、金融機関の諸費用ローンがありますが、過剰債務になる可能性もありますので、慎重に考えたいところです。   <中古受託購入時の諸経費> ・仲介手数料 不動産会社へ支払う。物件価格×3%+6万円(別途消費税)が必要 ・不動産登記をする際の登記費用 ・売買契・・・

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